Северный Казахстан

Вместо лыжни – элитный дом

Когда-то здесь была просторная спортивная площадка Казахской школы-гимназии. Дети зимой катались здесь на лыжах, а летом играли в футбол и занимались на тренажёрах. Но потом школьникам пришлось изрядно потесниться, так как местные власти продали часть школьного стадиона индивидуальному предпринимателю.

"9 декабря 2024 года ИП Беспалов купил право временного возмездного землепользования (аренды) на делимый земельный участок площадью 1 га, предназначенный для строительства многоквартирного жилого дома и расположенный по адресу: город Петропавловск, улица Нурсултана Назарбаева, 329 А", - говорится в описательной части решения специализированного межрайонного экономического суда Северо-Казахстанской области от 14 ноября 2025 года.

Буквально сразу после совершения сделки предприниматель приступил к строительству многоэтажного жилого дома.

"Сначала нам говорили, что здесь построят какой-то небольшой развивающий центр для детей. Ну и логично вроде бы было – рядом со школой мини-центр. А потом до нас стали доходить слухи, что это будет девятиэтажный жилой комплекс с подземным паркингом. То есть почти вплотную к нашей пятиэтажке растёт такая высотка, которая полностью перекроет нам доступ солнечного света, создаст дефицит парковочных мест, да ещё и приведёт к перегрузке на старые ветхие коммуникации. Тут уже, конечно, все начали возмущаться", - рассказали "НСК" жильцы соседнего от стройки дома по адресу Нурсултана Назарбаева, 347.

Этажи вне закона

Одна из жительниц дома не просто возмущалась, а стала действовать. Елена Дмитриченко обратилась с жалобой в управление государственного архитектурно-строительного контроля Северо-Казахстанс-кой области. ГАСК зашёл на объект с проверкой, и специалисты от выявленных грубейших нарушений просто ужаснулись.

"В ходе проверки выявлены нарушения в сфере строительства, архитектуры и градостроительства: строительство объекта осуществлялось без наличия утвержденной проектно-сметной документации, без сопровождения объекта техническим и авторским надзорами, без уведомления о начале производства строительно-монтажных работ. 26 июня 2025 года составлен акт о приостановлении на объекте строительно-монтажных работ сроком на 90 дней", - говорится в решении суда первой инстанции.

Кроме того, за стройку без соответствующих разрешений предпринимателя по решению административного суда оштрафовали на без малого 350 тысяч тенге. Застройщик штрафы признал и добровольно оплатил.

Однако строить не перестал, махнув рукой на все предписания и запреты. Когда ГАСК вынес предписание остановить стройку, объект был на начальной стадии: в некоторых точках лишь подняли фундамент, в других возвели первый и второй этажи. Однако с того времени в доме выросло уже семь этажей.

"13 октября 2025 года управлением ГАСК составлен акт о результатах проверки ИП «Беспалов А.В.» в части исполнения требований мер оперативного реагирования 26 июня 2025 года, с видом приостановления строительно-монтажных работ на срок до 90 календарных дней до обеспечения объекта вышеуказанной документацией, а именно до 24 сентября 2025 года. Согласно акту дословно: «В ходе визуального осмотра установлено, что на объекте ведутся строительно-монтажные работы по устройству кирпичной кладки конструктивных элементов 4-5 этажей здания. На отдельных участках кладки выявлены высолы, что может свидетельствовать о нарушении технологии укладки или условий хранения строительных материалов. Со слов представителя подрядной организации, на объекте задействованы 26 работников строительных специальностей (строители-разнорабочие), которые обеспечены средствами индивидуальной защиты.

На территории строительной площадки отмечено складирование строительных материалов и наличие строительного и бытового мусора, требующее систематической уборки и организации мест временного хранения. На объекте установлены четыре башенных крана, которые на момент осмотра не функционировали. Кроме того, имеется три единицы специализированной инженерной техники. Также на строительной площадке расположены четыре временных сооружения (вагончика), используемых в качестве бытовых и складских помещений. По информации представителя застройщика, исполнительная и техническая документация ведётся и имеется на объекте, однако в момент выезда государственному строительному инспектору для ознакомления предоставлена не была», - следует из решения суда.

ГАСК, пока предприниматель наращивал этаж за этажом, несмотря на запрет, тоже времени не терял: госорган, осуществляющий контроль за качеством, безопасностью строительства, подал исковое заявление в суд о признании объекта самовольной постройкой и обязывании ответчика ее снести.

Доводы государственного архитектурно-строительного контроля в конце прошлого года были признаны обоснованными. Специализированный межрайонный экономический суд Северо-Казахстанской области 14 ноября 2025 года обязал индивидуального предпринимателя Александра Беспалова снести жилой комплекс за счёт собственных средств.

Доля "дольщиков"

Пока жильцы соседних домов радовались такому решению суда, застройщик подал апелляционную жалобу. И судебная коллегия по гражданским делам Северо-Казахстанского областного суда 21 января 2026 года решение суда первой инстанции отменила. По мнению коллегии, изначально нарушено процессуальное право, а именно – к участию в деле не привлекли заинтересованных лиц, заключивших предварительные договоры купли-продажи квартир в новостройке.

"Дело принято в производство судебной коллегией по гражданским делам Северо-Казахстанского областного суда для рассмотрения по существу по правилам первой инстанции", - говорится в определении коллегии.

Как сообщил "Неделе СК" руководитель ГАСК по СКО Владислав Лукин, сейчас по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

"Экспертиза должна определить - соответствует ли качество выполненных строительно-монтажных работ нормам, в том числе по устойчивости и безопасности здания, потому что строился дом бесконтрольно, без сопровождения объекта техническим и авторским надзорами. Это грубейшее нарушение природы самого строительного производства. Как обеспечить безопасность объекта? Только контролем!", - объяснил Владислав Лукин.

Он подчеркивает, что после привлечения к участию в деле третьих лиц, заключивших предварительные договоры купли-продажи квартир, у ответчика появляется нарушение ещё одного закона – он незаконно привлекал средства покупателей.

Получается интересная ситуация: решение суда первой инстанции отменено из-за нарушения процессуального права, так как к делу не привлечены заинтересованные лица. Но их средства застройщик привлёк незаконно - не по договорам долевого участия. К тому же у застройщика не было разрешения на привлечение средств дольщиков.

Закон "О долевом участии в жилищном строительстве" разрешает привлекать деньги дольщиков только тремя способами.

Первый - гарантия единого оператора АО "Казахстанская жилищная компания". Даже если строительство по какой-то причине остановится, объект все равно сдадут с помощью гаранта.

Второй - участие в проекте банков второго уровня. Банк финансирует строительство и контролирует целевое использование средств, что минимизирует риски нецелевого расходования денег.

Третий - привлечение средств только после возведения каркаса дома и получения официального разрешения местных исполнительных органов.

"У ответчика нет ни гарантий КЖК или банков второго уровня, ни разрешения акимата, то есть ни одного из трёх законных оснований привлечения средств. Фактически застройщик и здесь нарушил закон. В суде мы и спрашиваем – а как подтвердились полномочия этих покупателей в том, что они могут участвовать в качестве третьих лиц в суде? Ведь по закону предварительные договоры являются недействительными", - подчеркивает глава ГАСК.

Квадратные метры с риском для жизни

Он отмечает, что хотя покупатели строящихся квартир сегодня и встали на сторону застройщика, сами они при этом рискуют не только вложенными деньгами, но и своими жизнями.

"Ведь при положительном для застройщика решении суда им предстоит вселиться в дом, а там более 200-х квартир, безопасность которого никто не сможет гарантировать. Дом строился с вопиющими нарушениями законодательства и всех строительных норм. Там огромные риски и никаких гарантий!" – подчеркивает Владислав Лукин.

Он объясняет, что гарантий не даёт даже строительно-техническая экспертиза. Так как экспертиза определяет состояние объекта здесь и сейчас.

"На данный момент здание может быть устойчивое, но как техзаключение гарантирует, что дом простоит сто лет, как это должно быть? Как можно гарантировать качество, если не было контроля ни со стороны авторского, ни со стороны технического надзора? Эти формы контроля строго обязательны в строительном производстве, они обеспечивают безопасность. Это такой стержень, и, если его убрать, вся конструкция разрушится", - отмечает Лукин.

Позиция ГАСКа однозначная – закон должны соблюдать все.

"Почему все дома строятся с соблюдением закона, а этот нет? И таких прецедентов, что можно построить объект вразрез с законом и ещё и незаконно продать в нём квадратные метры, быть просто не должно", - заключил Владислав Лукин.

К слову, в Петропавловске аналогичная ситуация сложилась с ещё одной новостройкой. При строительстве восьмиэтажного дома в микрорайоне Борки также выявлены грубейшие нарушения – дом возводила компания, у которой нет лицензии на выполнение строительно-монтажных работ, к тому же без авторского и технического надзора. Кроме того, строители отступили от согласованного эскизного проекта: по проекту должно быть семь этажей – шесть надземных и один цокольный, но возвели восемь надземных этажей плюс сместились от точки привязки ближе к дому.

ГАСК суд первой инстанции выиграл, решение о сносе восьмиэтажного дома уже вынесено, но застройщик подал апелляцию. А значит, точку и в этом деле ставить пока рано.