Северный Казахстан

Семимильными шагами

Стоит отметить, что работа над законопроектом продолжается. Совсем недавно он прошел первое чтение в мажилисе парламента. Там были высказаны замечания, и сейчас законопроект был выслан разработчику.

- Предполагается, что будет установлен переходный период в течение одного года с момента подписания закона Президентом. За этот период необходимо будет привести все документы в порядок. Другими словами: необходимо будет успеть ликвидировать КСК и зарегистрировать новую организацию - ОСИ, - поясняет Сергей Худяков.

Не исключено, что жилищная инспекция будет инициировать жилищные собрания по созданию объединения собственников имущества. В свою очередь учредительное собрание может состояться, если там есть кворум. Менее хлопотно это сделать когда дом новый и только сдается в эксплуатацию. А вот сложности возникают, когда у дома уже есть КСК. Одна из них состоит в том, что люди, которые сейчас возглавляют КСК, в основном уже находятся в пенсионном возрасте. И многие попросту откажутся заниматься созданием новой формы собственности. Ведь для того, чтобы создать новое, нужно ликвидировать старое.

- Сама процедура ликвидации КСК довольно хлопотная и требует много времени и усилий. После этого надо будет создать новую юридическую организацию и объяснить людям, зачем это всё происходит. Главным вопросом будет – что получат жильцы после того, как КСК будет ликвидирован. Однако этот и другие вопросы останутся без ответа, если законопроект будет в том виде, в котором он сейчас есть, - отмечает Сергей Герольдович.

По словам эксперта, самое важное, чтобы дома не оставались без органов управления. Если ОСИ будет создан, но там не будет решения об исполнительном органе, то тогда жилищная инспекция может предложить того, кого найдет на тендере. Но создать ОСИ должны сами собственники и с ними нужно будет долго работать, а это может занять большой промежуток времени. Также вызывает большие сомнения, что в доме найдутся люди, которые возьмут на себя этот груз хлопот и ответственности.

Поделить на всех

В случае если норму кондоминиума утвердят, то она станет огромным плюсом для владельцев квартир в новостройках. Не секрет, что оформить кондоминиум в новых домах — большая проблема, из-за чего жители не могут распоряжаться общедомовым имуществом (цоколи, подвалы, фойе, чердаки и т.д.) и находятся в зависимом положении от их собственников, арендаторов или управляющих компаний.

- При регистрации кондоминиума будут определяться: площадь дома и прилегающего земельного участка, полезная площадь всех квартир и нежилых помещений, состав общего имущества и размер доли в нём, приходящейся на каждую квартиру. Ранее учитывались только два последних пункта, - отмечает Сергей Худяков.

В итоге все жильцы будут иметь равные права на пользование общим имуществом. Решением собрания его часть может быть передана в ограниченное пользование по договору аренды с зачислением платы на счёт ОСИ или простого товарищества.

Новый статус коммерсантов в доме!

По сути, данный пункт легализует уже сложившуюся роль собственников коммерческих помещений в доме. Новые поправки подробно оговаривают их права и обязанности. Так, предприниматели наравне с жильцами станут полноправными участниками кондоминиума. Для них впервые прописан размер ежемесячных платежей за содержание дома – к слову, они не должны превышать взносы жильцов более чем на 100%. Также отмечена материальная ответственность за пользование общим имуществом (дорожка через газон, ведущая к отдельному входу, летники, ограждение и т.п.). Расходы на его содержание будут нести персонально только бизнесмены.

Контроль с двух сторон

С принятием новых поправок, возможно, появятся: Центр развития ЖКХ; Единая информационная система жилищного фонда (ЕИС ЖФ) и ЖКХ.

Первый будет акиматам помогать оценивать состояние жилищного фонда страны, делать прогнозы по кадрам и предоставлять финансовые, информационные и консультационные услуги в сфере ЖКХ. Решение о его создании должно принять правительство. Второй представляет собой справочно-автоматическую систему, обеспечивающую прозрачное взаимодействие между акиматами, жилищными инспекциями, монополистами, сервисными организациями, ОСИ и собственниками.

- Эта система в настоящее время разрабатывается и проходит тестирование. То есть в каждом областном центре определен ряд объектов с участием акиматов, которые должны в тестовом режиме попасть в эту систему и на этих домах отработать ее работоспособность. В настоящее время идет наполнение системы по цифрам, которые относятся к этим домам. Например, цифры из техпаспорта, этажность, фотографии фасадов, подвала, лестниц и т.д., – пояснил Сергей Худяков.

Также с помощью ЕИС ЖФ и ЖКХ станет возможным обмен информацией, проведение собраний и голосований в электронном виде, подача заявок на обслуживание и контроль за их исполнением и др. Доступ к системе для внесения, просмотра и редактирования своей информации получат все участники.

Фонд на ремонт

Накопительный фонд — ещё одно возможное нововведение. Необходимость его создания разработчики объясняют низким соблюдением нормы о сберегательных счетах. Стоит отметить, что сама норма появилась в 2011 году, однако за шесть лет такие счета практически не открывались. Сейчас же деньги собираются менее чем в 3% КСК, но не накапливаются, а расходуются на текущие нужды. Разработчики уверены, что без вмешательства государства данную проблему решить невозможно. Поэтому оптимальным вариантом, на их взгляд, является создание специального фонда, куда будут поступать средства с каждого помещения.

- В новом законе предполагается, что каждый объект станет ОСИ и откроет свой текущий накопительный счет. Также есть правильное решение – разрешить им возможность кредитования. То есть не только накапливать деньги на счете, но и после определенного времени иметь возможность взять оттуда свои деньги накопленные плюс ту сумму, которую даст банк на льготных условиях. То есть удвоение накопленной суммы. Это очень полезно в перспективе. Потому что программа модернизации показала, что гораздо проще отдавать деньги за уже выполненную работу, чем собирать определенную сумму для того чтобы в дальнейшем выполнить эту работу, - отметил Сергей Худяков.

В случае изменения собственника счёт сохранится за квартирой, а накопленные средства будут расходоваться только на капремонт под контролем жилинспекций. Каждый участник кондоминиума, уплачивающий сбор, получит доступ к информации о накопленных средствах. Как и раньше, сбор на капремонт составит сумму, кратную 0.02 МРП за 1 кв. метр полезной площади квартиры или нежилого помещения. Соответственно, к примеру, за квартиру площадью 50 кв. м нужно будет ежемесячно платить 2 405 тенге.

Мнение «сверху»

Отмечу, что законопроект коснулся и возможности увеличить общедолевую нагрузку на владельцев нежилых помещений в многоквартирных домах.

- Если владельцы квартир платят 50 тенге за кв. м, то для хозяев нежилых помещений, так как они генерируют бизнес-потоки, имеют право устанавливать 100 тенге. Увеличение не должно превышать 100%. Это было сделано для соблюдения интересов бизнеса, чтобы не отдавать их на откуп тем управленцам, которые будут руководить ОСИ, - пояснил вице-министр индустрии и развития Каирбек Ускенбаев.

Он уверен: этим проектом закона обеспечивается прозрачность, открытость в сфере жилищно-коммунальных хозяйств, в сфере обслуживания жилых домов.

- Действующим КСК люди не доверяют, потому что нет отчетности, прозрачности. Люди не могут получить информацию, куда уходят деньги. Этим законом мы хотим обеспечить эту открытость, обеспечить гражданскую активность жителей и сделать так, чтобы вложенные жителями средства были расходованы под их контролем. Они смогут это видеть в онлайн режиме через созданный правительством портал. В каждом доме будет свой расчетный счет, совет, избранный председатель. Этот человек вместе с правлением каждого дома будет решать, куда направить средства, с кем заключить договор на обслуживание этого жилого дома. Плюс к этому везде будет создан кондоминиум. Теперь в любом доме при его сдаче в эксплуатацию автоматически будет создаваться кондоминиум, - резюмировал спикер.

Депутаты проект закона в работу приняли и сразу же пообещали, что предусмотрят в нем вопросы ответственности не только ОСИ, но и жителей домов за решение проблемных вопросов, потому что сегодня, как выразился депутат мажилиса Тургун Сыздыков, «невозможно даже на собрание собрать людей». Предложил он в рамках представленного проекта также решить вопрос неплательщиков.

- Как показывает практика, ими являются чаще люди состоятельные. Можно ли предусмотреть в проекте закона какие-то меры в отношении неплательщиков? Они не платят. Потом продают и уезжают, переходит эта оплата на тех, кто купил это жилье. Эта проблема существует, и вы об этом знаете, - мотивировал он свое предложение.

Убрали и добавили

Одним из самых обсуждаемых вопросов был доступ в квартиры и нежилые помещения при проверке, ремонте или замене общего имущества. Напомним, планировалось, что допуск получат представители жилищной инспекции, сервисной организации или органа управления объектом. В аварийных ситуациях доступ может быть осуществлён и в отсутствие собственников или арендаторов, если они не прибыли на место аварии в течение часа после того, как их проинформировали посредством СМС. В этом случае должен быть составлен акт о вскрытии квартиры с участием участкового инспектора. Сохранность имущества обеспечивалась бы ОСИ. Однако эта норма была снята, так как противоречила Конституции РК.

Перепланировка квартиры или нежилого помещения допускается только в соответствии с Правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства. А для изменения границ между квартирами, нежилыми помещениями, возможно, будет необходимо письменное согласие всех владельцев, в чьей индивидуальной или долевой собственности находятся квадратные метры. Также официально вводится понятие «целевой взнос». Он означает разовый взнос участников ОСИ для оплаты мероприятия, не предусмотренного сметой на содержание кондоминиума, за реализацию которого проголосовало не менее 2/3 участников.

- Административно сломать действующую систему можно. Конечно, к ней есть претензии. Она вызывает массу жалоб и нареканий, она не совершенна, но эта система – она работает. Если ее сломать, то снова будет продолжительный по времени и сложный период создания новой системы. Поэтому я предлагал и сейчас предлагаю вводить ОСИ параллельно. Объяснять людям, в чем польза от того, что они будут работать в новой организационно-правовой форме, всячески содействовать этому через совершенствования законодательства, - подытожил Сергей Худяков.

Добавлю, что законопроект пока еще не принят и есть время его максимально доработать и усовершенствовать. Как только он будет официально опубликован, мы вернемся к данной теме.

Кстати, по данным разработчиков, сегодня в республике насчитывается 78,4 тысячи многоквартирных жилых домов, из которых около 21 тысячи зарегистрированы как объекты кондоминиума. В аварийном состоянии находятся 2 тысячи 176 домов, отремонтировано 2 тысячи 699, требуют проведения капремонта 20 тысяч 437 и находятся в удовлетворительном состоянии 53 тысячи 89 домов.