Северный Казахстан

Индивидуальные предприниматели, юристы Олег Хрупин и Владимир Комаров не понаслышке знают о земельных спорах между представителями малого бизнеса и акиматом. Знают, как трудно первым отстаивать свои права, если, скажем, чиновники, взявшиеся за улучшение архитектурного облика города, решили, что этой прекрасной цели мешают небольшие торговые павильоны.

- На моей памяти около 500 судебных решений, когда сделки купли-продажи земли признавали недействительными, - говорит Хрупин. - И для этого было достаточно всего одного – несоответствия Генплану или проект детальной планировки (ПДП). И все - землю у людей отбирали, лишив дохода. Но, как говорится, что не позволено быку, позволено Юпитеру. В центре города, вопреки Генплану, возвели огромный ТРЦ, и ничего! Мы считаем такую разницу в позиции властей несправедливой, поэтому обратились в специализированный межрайонный экономический суд СКО с иском к ТОО «North river» об отмене акта ввода в эксплуатацию ТРЦ «Достык молл» (Dostyk Mall).

Истцы указали, что торговый объект построен на месте, где планировалась площадь и культурно-досуговый центр. Предыстория такова: в марте 2007 года постановлением Правительства РК утвержден Генеральный план Петропавловска, которым в районе пересечения улиц Конституции Казахстана и Жумабаева предусмотрена площадь «Достык» с культурно-досуговым центром. В том же году акимат утвердил проект детальной планировки (ПДП) «Орталык, из которого следует, что на земельном участке площадью 0,08625 га предусмотрено строительство культурно-развлекательного комплекса и зеленые насаждения общего пользования. Однако в итоге места для елочек и березок там не осталось.

После того как в октябре 2016 года участок купило ТОО «North river», акимат Петропавловска изменил целевое назначение земельного участка на «строительство и обслуживание торгово-развлекательного центра», принадлежащего ТОО на праве собственности. В 2017 году товариществу выдано утвержденное акиматом АПЗ, согласован эскизный проект ТРЦ, а в марте 2019 года утвержден акт приемки объекта в эксплуатацию.

Истцы считают, что выдача исходных материалов для разработки проекта строительства ТРЦ, противоречащих Генплану города и проекту детальной планировки, повлекли НЕЗАКОННОЕ строительство, отсюда требование об отмене акта ввода. Их поддержал Комитет по делам строительства и ЖКХ министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, который провел проверку в отделе строительства, архитектуры и градостроительства акимата Петропавловска и выявил нарушения. Речь именно об изменении целевого назначения участка, когда с легкой руки чиновников вместо культурно-досугового центра решили строить центр торгово-развлекательный.

«Вышеуказанное изменение целевого назначения согласовано отделом с отклонением от ПДП и Генплана Петропавловска, - отметили специалисты комитета. – Продолжив противоправные действия, отдел выдал АПЗ, подписанное руководителем Тажибаевым. Была произведена застройка территории не в соответствии с Генпланом и с нарушением градостроительных регламентов. Нарушены нормы статей 47, 47-1,60 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности».

***

Ответчик, конечно, с требованиями истцов не согласился, отметив, в что в ТРЦ «Достык молл», кроме объектов торговли имеется кинотеатр, детский клуб, семейно-развлекательный парк, здесь регулярно проводятся культурные и досуговые мероприятия для жителей и гостей города, включая праздничные концерты, выставки изобразительного искусства и прикладного творчества, презентации, конкурсы. То есть «Достык молл» выполняет функции не только торгово-развлекательного, но и досугового центра. Само открытие ТРЦ, построенного на месте, где когда-то был уродующий облик города долгострой, стало положительным событием для города и бюджета области.

К слову, ТОО «North river», согласно данным ресурса Adata, исправно платит налоги, сумма которых с 2013 года составила свыше 131 млн тенге. Если говорить о динамике налоговых выплат, то их рост как раз произошел в 2019 году, затем был спад и снова рост в 2021 году. ТОО нет ни среди должников по налогам, ни по исполнительным производствам. Горожанам этот ТРЦ, безусловно, очень нравится.

Как подчеркнул ответчик: даже если имело место упущение госоргана, то его вины в этом нет! И суд с этим аргументом полностью согласился, отметив также в решении об отказе в удовлетворении иска, что в новом Генплане, который сейчас находится на стадии согласования, ТРЦ «Достык молл» уже предусмотрен.

Надо пояснить, что недавно в СКО вдруг решили в спешном порядке внести корректировки в рассчитанный до 2025 года Генплан застройки Петропавловска. На эти цели не пожалели свыше 150 млн тенге, что возмутило многих горожан, которые вообще не могли понять, для чего и кому все это нужно. Хотя особо внимательные сразу обратили внимание на корректировку по ТРЦ.

***

Истцы с решением суда не согласились и подали апелляционную жалобу в коллегию по гражданским делам Северо-Казахстанского областного суда. Вот, что в ней сказано: «Суд первой инстанции обосновал свое решение на том, что, во-первых, истцы не указали, какие именно права, свободы и охраняемые законом интересы ответчиком были нарушены. Во-вторых, что в настоящее время разработан новый Генеральный план города, который находится на стадии согласования и является общедоступным для всех, а в нем уже ТРЦ «Dostyq Mall» предусмотрен как торгово-развлекательный центр. В-третьих, нарушения закона при выдаче АПЗ, согласовании эскизного проекта, а также изменении целевого назначения земельного участка допустили должностные лица, а не ответчик. Считаем вынесенное судом решение незаконным и необоснованным. На протяжении подготовки и всего судебного разбирательства мы не просто ссылались на нормы законодательства, но и подробно перечисляли свои нарушенные права, свободы и охраняемые законом интересы. В соответствии с Генпланом развития г. Петропавловска и ПДП «Орталык», земельный участок, на котором построен ТРЦ «Dostyq Mall», является землями общего пользования и предназначен для общегородской площади с пешеходными дорожками и зелеными насаждениями общего пользования. Указанные обстоятельства подтверждаются ответом от 10.10.2019 года на юридический запрос акиму Петропавловска, где указано на то, что участок кад. №15-234-015-1366 (ныне кад.№15-234-015-1433) из земель общего пользования не исключался. Незаконно построенное и введенное в эксплуатацию здание ТРЦ лишило нас права пользования общегородской площадью с пешеходными дорожками и зелеными насаждениями общего пользования, которые предназначены для удовлетворения наших нужд, а не для удовлетворения нужд застройщика, ныне ответчика. Наличие нового Генерального плана города, который находится на стадии согласования, в котором нарисован существующий ТРЦ «Dostyq Mall», не является законным основанием для нарушения ответчиком в 2017-2019 году требований Закона, Правил организации застройки и действующих градостроительных регламентов. Более того, считаем, что суд основывает свой вывод на документе, который не имеет юридической силы, что является грубым нарушением норм материального и процессуального права».

Истцы подчеркнули: да, нарушения закона при выдаче АПЗ, согласовании эскизного проекта, а также изменении целевого назначения земельного участка допустили должностные лица, а не ответчик.

«И что? Данное обстоятельство является одним из доказательств законности и обоснованности нашего иска, а суд без какой-либо ссылки на нормы материального права вдруг посчитал его заслуживающим внимания, но для отказа в иске, - указано в жалобе. - Считаю, что суд основывает свой вывод на несуществующих нормах законодательства, что также является грубым нарушением норм материального и процессуального права. Суд, анализируя требования законодательства применительно к обстоятельствам спора, не нашел оснований для удовлетворения иска. Считаю, что суд не должен анализировать нормы права, а в соответствии с требованиями ГПК РК обязан правильно их толковать и применять, при этом суд не указывает анализ каких конкретных требований и каких-то конкретных законов он провёл, так что они опровергают хоть один наш довод, хоть одно обстоятельство или доказательство».

***

Хрупин говорит, что их главная цель - не снести ТРЦ или доставить неприятности его владельцу, а главным образом – обратить внимание общества на то, что у нас перед законом все равны, но некоторые все-таки «равнее».

- Генплан принимают для того, чтобы его соблюдать: если предусмотрена городская площадь, место для прогулок, то она там должна быть, - сказал Хрупин. - Почему я, житель города, не имею доступа к землям, зеленым насаждениям и пешеходным дорожкам общего пользования? Суд принимает вот такое решение, поскольку этому ТОО госорганы все так согласовали. Но почему тогда в других подобных случаях, когда предприниматели - добросовестные приобретатели и ничего не нарушали, а виноваты чиновники, то это как бы не считается? В таких случаях адвоката никто не слушает. У маленьких предпринимателей по тем же самым основаниям забирают участки, без разговоров. Почему кому-то можно строить с нарушениями, а другим не только строить не дают, но и землю забирают вообще?! Вот такой нонсенс!

У меня на руках несколько таких решений суда. Если их собрать в кучу, то можно обращаться к президенту, чтобы еще один референдум назначить – по исключению из Конституции некоторых статей, в частности, статьи 14, которая устанавливает равенство всех перед законом, а также статьи 26, которая защищает права частной собственности. У нас нет единообразия применения законов. И если кому-то надо, то ситуацию могут легко развернуть в другую сторону.