Северный Казахстан

Долговая загадка

Житель Петропавловска Сергей Левчук после смерти брата обнаружил, что не является единственным собственником трехкомнатной квартиры в кирпичном доме в центре Петропавловска, которую им оставила мать. Причем новоявленный владелец оказался человеком совершенно чужим и не имеющим никакого отношения к их семье. Не имея возможности разгадать эту загадку самостоятельно, родственники Левчука, человека трудолюбивого, но в силу заболевания довольно беспомощного, обратились вначале в полицию, а потом к журналистам.

Как выяснилось, не зря. СМИ удалось привлечь внимание к этой истории, которая разрешилась самым благоприятным для Сергея Левчука способом. Сейчас он единственный владелец вполне приличного жилья и доволен этим. Но нашим читателям будет полезно узнать подробности этой истории.

Яблоком раздора в ней стала квартира в кирпичной пятиэтажке по улице Интернациональная, которую после смерти матери унаследовали два брата (родных по матери) Сергей и Андрей. Младший Андрей был запойным алкоголиком и умер от пьянства. А после его смерти обнаружилось, что часть квартиры принадлежит неизвестному человеку, который выкупил долю у Андрея.

- Мы дальние родственники, мой муж и брат Сергея - двоюродные братья. Мы общались с их мамой, которая умерла. Мы знали, что младший брат Андрей пьет, а старший Сергей шабашит, в сельскую местность выезжает, такая у него работа. Мы изредка приезжали, проведывали. В квартире натуральный притон был. Младший беспробудно пил. В июне приехали, потому что узнали, что Андрей заболел. Муж зашел к нему сам и узнал, что Андрей умер, уже пять дней лежит в морге. А в это время какой-то мужчина предлагает соседям выкупить одну вторую этой квартиры. Мы ранее никогда не видели его, но он стал предъявлять доказательства, что Андрей был ему должен, а долг не отдавал, он обратился в суд, и суд вынес решение о взыскании долга. Ни мы, ни Сергей об этом ничего не знали. Поэтому никто это решение не оспаривал, и оно вступило в законную силу, - рассказывала ранее дальняя родственница Татьяна.

Она никак не могла поверить, что умиравший от беспробудного пьянства Андрей мог занять у кого-то три миллиона (!) тенге, то же самое говорили и соседи. Они все как один вступились за бедолагу, а в наши дни такое участие бывает редко.

– Андрей был хроническим алкоголиком, пил давно, а на протяжении последних полутора-двух лет был абсолютно невменяем. То есть это был больной человек, который ничего не помнил, а последние месяцев восемь до смерти был уже лежачий. Человек совершенно в бессознательном состоянии, гниющий, у него гангрена ног уже была. Приезжала «скорая», он регулярно в алкоголическую кому впадал, – описали состояние Наумова в последний год жизни его соседи.

Между тем все эти обстоятельства не помешали горожанину Т. получить с Андрея долговую расписку и обратиться в суд с иском о возврате долга. Он привел двух свидетелей, которые подтвердили, что Андрей долг признает, но вернуть не может, а на процесс не пришел, потому что находится в отъезде. Петропавловский городской суд № 2 вынес решение взыскать с Андрея в пользу Т. три миллиона тенге и госпошлину в сумме 30 тысяч тенге. Обжаловать решение было некому. Мужчина умирал от алкоголизма, его брат Сергей и родственники знать не знали о происходящем.

Имея на руках решение суда о взыскании долга, Т. заключил с умирающим алкоголиком договор о передаче в собственность недвижимого имущества (отступное), который заверила нотариус. Как это происходило, никто толком не знает. По рассказам свидетелей - безработных, что жили вместе с Андреем, нотариуса Т. привез прямо домой к Андрею, который уже не вставал.

Жители дома узнали о происходящем, когда соседке братьев по телефону предложили купить долю в их квартире. Люди возмутились, а председатель КСК по просьбе жильцов многоэтажки написала заявление в полицию с требованием проверить законность приобретения Т. доли квартиры.

Из заявления: «Андрей Наумов, ныне покойный, страдал хроническим алкоголизмом. В момент совершения сделки у него была гангрена обеих ног. Сергей Левчук о продаже доли квартиры узнал в момент появления нового хозяина после смерти младшего брата. Новый хозяин без согласия Сергея Левчука поселил некоего гражданина, который информацию о себе не предоставил, сказав, что работает на хозяина квартиры и что в акимате все знают. Новый хозяин без согласия Левчука и в его отсутствие вывез имущество Левчука в неизвестном направлении. Одному соседу сказал, что по просьбе Сергея вывозит в Рабочий поселок к родственникам Сергея, другому соседу сказал, что на склад. По факту исчезновения имущества вечером этого же дня была вызвана полиция, представители которой, в свою очередь, предупредили этого человека о необходимости возврата имущества. На следующий день наш бухгалтер поехала с новым хозяином и его работником, чтобы убедиться, что вещи на складе. Она увидела старый разрушенный барак в районе Сенной базы, без окон, без дверей, половые доски вырваны, битый кирпич и грязь, а в углу в кучу свалены вещи Левчука. Уголовное дело по заявлениям полицейские возбуждали дважды и оба раза прекращали «в соответствии со ст. 35 ч. 1 п. 2 УПК РК, то есть за отсутствием состава преступления», и рекомендовали Сергею Левчуку «обратиться суд в частном порядке, так как споры, вытекающие из гражданских правоотношений, разрешаются судом».

Чем могла бы завершиться вся эта история, нетрудно предположить. Но после обращения людей в СМИ разгорелся большой скандал. И когда к делу подключился адвокат, новоявленный владелец доли в квартире Сергея Левчука предложил ему другую, двухкомнатную квартиру, если он согласится оставить эту тему. Сергей и его родственники согласились, потому что новая квартира была отремонтированной и устраивала его по всем параметрам. Теперь родственники озабочены тем, чтобы Сергей снова не влип в какую-то историю и не потерял крышу над головой.

Жилье и жулье

Сегодня в Казахстане процветает мошенничество на рынке недвижимости. Причем зачастую люди сами подписывают документы, в результате которых оказываются на улице без крыши над головой. В группе риска сирые, бедные и убогие, особенно пьющие. Генеральная прокуратура РК публикует рекомендации, как не оказаться в лапах мошенников. Схемы мошенничества на рынке жилья разнообразны и полностью зависят от находчивости аферистов и доверчивости населения, - считают прокуроры.

Так, одним из популярных видов мошенничества является продажа квартиры по заниженной цене. В качестве примера Генеральная прокуратура приводит случай в Восточно-Казахстанской области, когда мошенница стала размещать в СМИ и на сайтах в интернете объявления, что, якобы, выкупает находящиеся в залоге в банках квартиры и продает их по заниженным ценам. Чтобы усыпить бдительность граждан, которые «купились» на ее уловку, мошенница составляла с ними договоры займа, удостоверенные нотариально, указывая в них целевое назначение займов – приобретение квартиры. При этом жаждущие жилья по дешевке, согласно договору, не имели права самостоятельно осматривать квартиры и истребовать в госорганах сведения о правах собственности на них. Таким образом ловкачка обманула 92 человек и собрала 371 миллион тенге! Она была приговорена к 10 годам лишения свободы.

Способ, успешно опробованный в нашей области, это обещание содействия в получении жилья по государственной программе. Таким образом у нас одна ловкая женщина, называвшая себя работницей акимата, ввела в заблуждение десятки людей и собрала кругленькую сумму. Сейчас она также отбывает наказание за мошенничество. Похожая история случилась и в Уральске, где пять проходимок, представляясь менеджерами по продаже недвижимости, обещали доверчивым людям содействие в получении дешевых квартир по государственной программе и собирали с них деньги. Мошенница за полгода обманула более полусотни граждан, каждому из которых нанесен ущерб от 30 000 до 50 000 долларов.

Эксперты провели анализ основных схем работы жуликов на рынке недвижимости. При этом, по их мнению, истинный размах мошенничества в этом сегменте оценить невозможно, потому что многие предпочитают не обращаться с жалобами в правоохранительные органы. А по статистике МВД, на рынке недвижимости количество случаев мошенничества в год достигает примерно 20 000.

Один из способов, когда покупателю предлагают приобрести залоговую квартиру по низкой цене, уплатив за это всю стоимость сразу. При этом договор купли-продажи оформлен таким образом, что не дает покупателю гарантий на владение жильем. Другой способ - покупка квартиры в интернете по очень выгодной цене. Но после того, как доверчивый покупатель заплатил «аванс», продавец мгновенно исчезает с ним. Бывает, мошенники продают съемную квартиру, выдавая себя за хозяев. Получив аванс, они, как правило, скрываются.

Бессовестно обманывают казахстанцев и недобросовестные застройщики, которые используют липовые инвестиционные договоры. Они сбегают, не достроив жилой комплекс, а инвестиционная компания сразу становится банкротом. Популярен среди мошенников такой способ обмана, как фиктивная продажа. Прохиндеи попадают в пустующие квартиры, просто подобрав к ней ключи. Подставной владелец заключает сделку с покупателем, а через некоторое время выясняется, что у агентства недвижимости, который ее узаконил, нет лицензии на проведение подобных операций, а потому и подписанный договор не действителен. А когда обманутый покупатель обращается к владельцу жилья с просьбой вернуть задаток, выясняется, что в квартире проживают совсем другие люди, а документы подписывал пробравшийся туда аферист.

Еще один способ мошенничества ориентирован на одиноких пенсионеров и людей из социально незащищенных слоев населения. Преступники всеми возможными способами входят к ним в доверие и добиваются переоформления жилья на себя. В лучшем случае пенсионеры доживают свои дни в собственной подаренной чужим людям квартире, в худшем – исчезают или скоропостижно умирают.

«Когда жертвой обмана становятся слишком молодые для скорой кончины люди, в ход идут и психотропные препараты, и даже оформление в психлечебницы. Для оформления полученных таким путем квартир, как правило, используется нотариус, находящийся в сговоре с мошенниками. Это означает, что распознать такую аферу практически нереально, потому что, зная о своей ответственности, нотариус срабатывает чисто», – уточняют аналитики.

На рынке первичной недвижимости действуют другие схемы. Аферисты от имени застройщика продают одну и ту же квартиру нескольким покупателям. При этом строительная компания может не знать, какие махинации проворачивают за ее счет. Но есть несколько простых правил, при соблюдении которых можно защититься от преступников. Во-первых, при проведении сделок необходимо настаивать на оформлении документов через своего нотариуса. Во-вторых, собрать рекомендации на брокеров, которые участвуют в сделке, проверить их лицензии на работу. В-третьих, обязательно проконсультироваться с юристами, предоставив имеющиеся документы на жилье.

Если покупатель намерен приобрести квартиру на первичном рынке жилья, стоит запросить у застройщика: акт выбора и согласования земельного участка; постановление на проектирование; архитектурно-планировочное задание; эскизный проект, утвержденный главным архитектором города; государственную экспертизу рабочего проекта с инженерными сетями; постановление на строительство.

Зная такие подводные камни, мы рекомендуем бдительно относиться к процессу покупки недвижимости, проверять всю входящую информацию и руководствоваться правилом «доверяй, но проверяй».