Северный Казахстан

КСК отменить?

Пожалуй, самым революционным предложением для казахстанцев является ликвидация КСК и создание в каждом доме так называемого ОСИ - объединения собственников имущества. Если же количество квартир и нежилых помещений не превышает десяти, то можно объединиться в простые товарищества, суть которых в совместном управлении. Руководство ОСИ (председатель или коллегиальное правление) должны избирать собственники. Причём если в течение месяца они не определятся с выбором, домом будет управлять наёмный человек. Жилищная инспекция выберет его путём тендера.

- Новые поправки отменяют действие статьи о правах КСК объединяться в ассоциации и союзы, выдвигать правительству предложения об улучшении качества своей работы, подавать иски от лица хозяев квартир. Также отмечу, что помимо этого, рассматривается исключение нормы о праве жильцов менять форму управления кондоминиумом, вступать в другие кооперативы. При этом, вероятнее всего, останутся потребительские кооперативы (ПК) и кооперативы собственников домов (КСД). Первые никто не отменял, а по поводу вторых разработчики ничего не пояснили, - говорит Сергей Худяков.

Интересно, что новая норма обязывает создавать объединение в каждом доме. Однако там не поясняется, за чей счёт это будут делать. Скорее всего, это ляжет на самих жителей. Также на их плечи ляжет и содержание руководства ОСИ - председателя или управляющего. Это касается, к примеру, заработной платы, которая должна быть не ниже минимального размера. Отметим, что в 2018 году МЗП составит 28 284 тенге. При этом надо понимать, что на практике будут ещё большие суммы. Сейчас же с одного дома на зарплату идёт 3-4 тыс. тенге. А если учесть, что дворники, сантехники и электрики перейдут в разряд сервисных организаций, то из этого следует, что финансовая нагрузка на каждый дом значительно увеличится.

Еще одно интересное нововведение - это назначение управляющего по тендеру. Как это обычно бывает, жильцы многоквартирных домов в 95% случаев никого не избирают. А жилищная инспекция может назначить кого угодно. При таком раскладе возможность финансовых злоупотреблений начнёт зашкаливать…

Кроме того, у председателя ОСИ будут ограниченные функции. Например, он будет выполнять лишь чисто техническую работу: готовить материалы для собраний и голосований, размещать протоколы в новой информационной системе ЕИС ЖФ и ЖКХ и заключать договоры с сервисными фирмами. Если брать в целом, то количество той информации, которую люди получают сейчас, уменьшится на 80%.

И еще один важный вопрос - это ответственность сервисных организаций перед собственниками. Так, договор с такими компаниями предлагается сделать типовым, который, кстати, ещё должно разработать правительство. При этом отмечу, что нигде в поправках нет ни слова об их ответственности, между тем порядка 90% денег жильцов будет «крутиться» в сервисных компаниях…

За кондоминиумом в акимат или к застройщику!

В случае если эту норму утвердят, то она станет огромным плюсом для владельцев квартир в новостройках. Не секрет, что оформить кондоминиум в новых домах - большая проблема, из-за чего жители не могут распоряжаться общедомовым имуществом (цоколи, подвалы, фойе, чердаки и т. д.) и находятся в зависимом положении от их собственников, арендаторов или управляющих компаний.

- При регистрации кондоминиума будут определяться: площадь дома и прилегающего земельного участка, полезная площадь всех квартир и нежилых помещений, состав общего имущества и размер доли в нём, приходящейся на каждую квартиру. Ранее учитывались только два последних пункта, - отмечает Сергей Худяков.

В итоге все жильцы будут иметь равные права на пользование общим имуществом. Решением собрания его часть может быть передана в ограниченное пользование по договору аренды с зачислением платы на счёт ОСИ или простого товарищества.

Новый статус коммерсантов в доме!

По сути, данный пункт легализует уже сложившуюся роль собственников коммерческих помещений в доме. Новые поправки подробно оговаривают их права и обязанности. Так, предприниматели наравне с жильцами станут полноправными участниками кондоминиума. Для них впервые прописан размер ежемесячных платежей за содержание дома: они не должны превышать взносы жильцов более чем на 100%. Также отмечена материальная ответственность за пользование общим имуществом (дорожка через газон, ведущая к отдельному входу, летники, ограждение и т. п.). Расходы на его содержание будут нести персонально только бизнесмены.

Контроль с двух сторон

С принятием новых поправок, возможно, появятся: Центр развития ЖКХ; Единая информационная система жилищного фонда (ЕИС ЖФ) и ЖКХ.

Первый будет акиматам помогать оценивать состояние жилищного фонда страны, делать прогнозы по кадрам и предоставлять финансовые, информационные и консультационные услуги в сфере ЖКХ. Решение о его создании должно принять правительство. Второй представляет собой справочно-автоматическую систему, обеспечивающую прозрачное взаимодействие между акиматами, жилищными инспекциями, монополистами, сервисными организациями, ОСИ и собственниками. С помощью ЕИС ЖФ и ЖКХ станет возможным обмен информацией, проведение собраний и голосований в электронном виде, подача заявок на обслуживание и контроль за их исполнением и др. Доступ к системе для внесения, просмотра и редактирования своей информации получат все участники.

Фонд на ремонт

Накопительный фонд - ещё одно возможное нововведение. Необходимость его создания разработчики объясняют низким соблюдением нормы о сберегательных счетах. Стоит отметить, что сама норма появилась в 2011 году, однако за 6 лет такие счета практически не открывались. Сейчас же деньги собираются менее чем в 3% КСК, но не накапливаются, а расходуются на текущие нужды. Разработчики уверены, что без вмешательства государства данную проблему решить невозможно. Поэтому оптимальным вариантом, на их взгляд, является создание специального фонда, куда будут поступать средства с каждого помещения.

В случае изменения собственника счёт сохранится за квартирой, а накопленные средства будут расходоваться только на капремонт под контролем жилинспекций. Каждый участник кондоминиума, уплачивающий сбор, получит доступ к информации о накопленных средствах. Как и раньше, сбор на капремонт составит сумму, кратную 0.02 МРП за 1 кв. м полезной площади квартиры или нежилого помещения. Соответственно, к примеру, за квартиру площадью 50 кв. м нужно будет ежемесячно платить 2 405 тенге.

Возможным плюсом накопительного фонда будет то, что возглавит ее государственная организация. Кстати, разработчики обещают, что платежи станут обязательными, а расходование денежных средств - максимально прозрачными.

Какие еще нововведения нас ждут?

Это те нормы, которых не было ранее или они были запрещены. Так, минимальный размер эксплуатационных расходов на содержание дома будут утверждать городские маслихаты. А вместо ревизионных комиссий предложено создать советы домов. Они будут осуществлять контрольно-надзорные функции за финансово-хозяйственной деятельностью ОСИ в составе не менее трёх человек. Если в доме более трёх подъездов, то в совет дома нужно избирать по одному представителю от каждого подъезда.

Одним из самых обсуждаемых вопросов стал доступ в квартиры и нежилые помещения при проверке, ремонте или замене общего имущества. Он будет осуществляться без письменного уведомления собственника. Планируется, что допуск получат представители жилинспекции, сервисной организации или органа управления объектом. В аварийных ситуациях доступ может быть осуществлён и в отсутствие собственников или арендаторов, если они не прибыли на место аварии в течение часа после того, как их проинформировали посредством СМС. В этом случае должен быть составлен акт о вскрытии квартиры с участием участкового инспектора. Сохранность имущества обеспечивается ОСИ. Они также вправе будут заключить договор на охрану за счет отсутствующего собственника.

Голосование будет проводиться как в письменном, так и электронном виде в связи с созданием ЕИС.

Перепланировка квартиры или нежилого помещения допускается только в соответствии с Правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.

Для изменения границ между квартирами, нежилыми помещениями необходимо письменное согласие всех владельцев, в чьей индивидуальной или долевой собственности находятся квадратные метры.

Официально вводится понятие «целевой взнос». Он означает разовый взнос участников ОСИ для оплаты мероприятия, не предусмотренного сметой на содержание кондоминиума, за реализацию которого проголосовало не менее 2/3 участников.

Сыро, очень сыро!

Как отметили присутствующие на совещании, на данный момент весь проект поправок сырой и недоработанный.

- Надо подходить к этому вопросу ответственно, - считает советник акима города Анатолий Мишин. - Потому что новый закон готовили молодые люди, которые не имеют такого опыта в этом деле как председатели КСК с многолетним стажем. Допустим, этот закон примут. Разделят управление и обслуживание дома. Таким образом, КСК будет уничтожено. Управляющих компаний в городе нет, поэтому мы не можем позволить вычеркнуть то, что наработано годами. Нужно все обдумать, внести предложения и серьезно отнестись к этому вопросу.

С советником акима города согласен и Сергей Худяков, он считает, что нельзя ликвидировать КСК полностью и сразу. По его мнению, это преждевременно. Лучше вводить ОСИ параллельно с привычной всеми нам формой управления. И когда система покажет свою эффективность, то уже в этом случае переходить на новые условия работы.

Кстати, время для внесения всех поправок еще есть. Новый закон будут вводить осенью 2018 года.